~無道路地・間口が狭小な宅地等の評価について~

税理士法人BLUEのホームページにご訪問くださいましてありがとうございます。

税理士・不動産鑑定士の説田です。

先週末は暑かったですね。まだ体が慣れず難儀しておりますが、皆様も是非ともご自愛

ください。

今週は地形に着目した宅地等の評価の最終です。「無道路地の評価」と「間口が狭小な宅

地等の評価」について触れてみたいと思います。

【無道路地の評価】

無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき前述の(不整形地の評価)

又は先週の(地積規模の大きな宅地の評価)の定めによって計算した価額からその価額

の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。

この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地につい

て建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路

に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通

路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とす

る。

(平11課評2-12外追加、平12課評2-4外・平29課評2-46外改正)

(注)

1 無道路地とは、道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む。)をいう。

2 ≪不整形地の評価≫の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の※(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。

※(注)3 間口狭小補正率の適用がある場合においては、この表により求めた不整形地補正率に間口狭小補正率を乗じて得た数値を不整形地補正率とする。ただし、その最小値はこの表に定める不整形地補正率の最小値(0.60)とする。

 また、奥行長大補正率の適用がある場合においては、選択により、不整形地補正率を適用せず、間口狭小補正率に奥行長大補正率を乗じて得た数値によって差し支えない。

こちらは有利な方を採用すると言うことですね。まぁ良心的と言えます。

【間口が狭小な宅地等の評価】

次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、前述の(奥行価格補正)から(三方又は四方路線影響加算)までの定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。

ここは税理士が実務で適用するのは難しい所かと思います。

 なお、(地積規模の大きな宅地の評価)の定めの適用がある場合には、本項本文の定めにより評価した価額に、(地積規模の大きな宅地の評価)に定める規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。

(平11課評2-12外追加、平29課評2-46外改正)

(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」

(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

しかし、これらの格差率はどの様に決められたのでしょうか?一説によると我々鑑定業者の最大手が委託を受けて数値を出されたと聞いております。当然裏付けのある数値かと思いますので尊重せざるを得ないですね。

次週も宜しくお願いします。

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