~容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価について~

税理士・不動産鑑定士の説田です。

税理士法人BLUEのホームページにご訪問くださいましてありがとうございます。

梅雨入りの影響で週末は天気が不安定でした。今週も天候ははっきりしない模様です。

今回は商業地や主要道路沿いに存する宅地に多いと思われる、「容積率の異なる2以上の

地域にわたる宅地の評価」について触れてみたいと思います。

容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価

容積率(建築基準法第52条に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。

以下同じ。)の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、前述の(奥行価格補正)から

先週の(土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価)までの定めにより評価した価額か

ら、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によ

って評価する。

この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、前述の(地区)に定める

地区に応じて下表のとおりとする。

(平11課評2-12外追加、平12課評2-4外・平16課評2-7外・平29課評2-46外・平30課評2-49外改正)

(算式)

○ 容積率が価額に及ぼす影響度

(注)

1 上記算式により計算した割合は、小数点以下第3位未満を四捨五入して求める。

2 正面路線に接する部分の容積率が他の部分の容積率よりも低い宅地のように、この算式により計算した割合が負数となるときは適用しない。

3 2以上の路線に接する宅地について正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額からその価額に上記算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額が、正面路線以外の路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額を下回る場合におけるその宅地の価額は、それらのうち最も高い価額となる路線を正面路線とみなして(奥行価格補正)から先週の(土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価)までの定めにより計算した価額によって評価する。なお、前述の(奥行価格補正)から(土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価)までの定めの適用については、正面路線とみなした路線の(地区)に定める地区区分によることに留意する。

実際に異なる容積率に跨がる土地の評価のイメージは次の図の感じとなりますが、詳細の数値(影響のある間口や奥行き距離。地積は各人が概算で計算することが必要。)は役所の都市計画課等で調査しないと明確なものは把握不能かと思いますのでご留意下さい。

土地の評価は、「法務局調査」と「役所調査」は必須となります。納税者有利の評価のため、我々税理士は手間を惜しんではいけませんね。

次週も宜しくお願いします。

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