~相続税(財産評価編 「地積」)~

税理士法人BLUEのホームページにご訪問くださいましてありがとうございます。税理士・不動産鑑定士の説田です。

だいぶ春めいて来ました。近所の桜も三分咲き程度でしょうかね。週末の満開が楽しみです。

さて本日は評価の基本、「地積」について触れてみたいと思います。

国税庁の財産評価基本通達では

「地積は、課税時期における実際の面積による。」

この一文のみの記載です。シンプルが故に奥行きが深そうです。

同じく質疑応答事例では

Q:土地の地積は、「実際の地積」によることとなっていますが、全ての土地について、実測することを要求しているのでしょうか。

 A:土地の地積を「実際の地積」によることとしているのは、台帳地積と実際地積とが異なるものについて、実際地積によることとする基本的な考え方を打ち出したものです。

 したがって、全ての土地について、実測を要求しているのではありません。

 実務上の取扱いとしては、特に縄延の多い山林等について、立木に関する実地調査の実施、航空写真による地積の測定、その地域における平均的な縄延割合の適用等の方法によって、実際地積を把握することとし、それらの方法によってもその把握ができないもので、台帳地積によることが他の土地との評価の均衡を著しく失すると認められるものについては、実測を行うこととなります。

との記載があります。確かに全てにおいて実測をするのはコスト・期間の面から現実的ではありませんし、そもそも登記地積より実際の地積に差異があることを認識することは余程知識と経験がないと困難であります。

登記は申請主義に基づいているのに対し、課税は現況地積主義。

例えば、1筆の土地に異なった地目や利用形態が混在する場合に課税上の見地から測量したりすることもあるため、課税証明書において「台帳地積」と「課税地積」が異なることが儘あります。

証明書においてそれらの地積が異なる場合は、課税(現況)地積を採用せざるを得ないですね。

 

 実務では現地にて巻き尺等で簡易な測量を行うこともありますし、住宅地図は航空写真を投影したものがベースですので、結構実態を表していることが多く、そこから測量ソフトで概算地積を算出することも可能です。

国土調査が行われていないエリアや公図の縮尺が1/500以外の場所では縄延び・縄縮みがある場合が散見されます。

 また、役所で建築設計概要書を取り寄せるとその建物の建築敷地地積が記載されており、そちらを参考とすることもあります。

 何れにおいても大幅に差異がない限り、登記地積を採用することが多いかと思いますが、明らかに差異がある場合は測量(簡易測量を含む)を検討する必要性が生じます。コストもかかりますので依頼者の同意を取り付ける必要がありますね。

申告期限まで時間がない時は頭が痛い処でありますし、申告実務ではいつも悩ましい処であります。試験で習った重要性の原則に照らし合わせるしかないですかね・・・。

次週もよろしくお願いします。

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