~貸宅地の評価~

税理士・不動産鑑定士の説田です。

税理士法人BLUEのホームページにご訪問くださいましてありがとうございます。

お盆休みも終わり、8月も終盤に。やや暑さのピークを越えた感じもしますが、まだまだ残るのでしょう。ご自愛下さい。

今回は「貸宅地の評価」について触れてみたいと思います。

(貸宅地の評価)

宅地の上に存する権利の目的となっている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(昭41直資3-19・平3課評2-4外・平6課評2-2外・平14課評2-2外・平16課評2-7外・平17課評2-11外・平29課評2-46外改正)

(1)借地権の目的となっている宅地の価額は、前述の(評価の方式)から(大規模工場用地の路線価及び倍率)まで、(私道の用に供されている宅地の評価)、(土地区画整理事業施行中の宅地の評価)及び(セットバックを必要とする宅地の評価)から(文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価)までの定めにより評価したその宅地の価額(以下「自用地としての価額」という。)から後述の(借地権の評価)の定めにより評価したその借地権の価額【後述の”借地権の評価”記載のただし書の定めに該当するときは、当該ただし書に定める借地権割合を100分の20として計算した価額とする。~後述する”土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価”において”土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価”の定めにより借地権の価額を計算する場合において同じ。】を控除した金額によって評価する。

ただし、借地権の目的となっている宅地の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した価額の宅地の自用地としての価額に対する割合(以下「貸宅地割合」という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が貸宅地割合を定めている地域においては、その宅地の自用地としての価額にその貸宅地割合を乗じて計算した金額によって評価する。

(2)定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、原則として、その宅地の自用地としての価額から、後述の(定期借地権等の評価)の定めにより評価したその定期借地権等の価額を控除した金額によって評価する。

ただし、同項の定めにより評価した定期借地権等の価額が、その宅地の自用地としての価額に次に掲げる定期借地権等の残存期間に応じる割合を乗じて計算した金額を下回る場合には、その宅地の自用地としての価額からその価額に次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

イ 残存期間が5年以下のもの 100分の5

ロ 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10

ハ 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15

ニ 残存期間が15年を超えるもの 100分の20

(3)地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から相続税法第23条(地上権及び永小作権の評価)又は地価税法第24条(地上権及び永小作権の評価)の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(4)区分地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から後述の(区分地上権の評価)の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(5)区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から後述する(区分地上権に準ずる地役権の評価)の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

各種権利が存する土地の評価は、その権利毎に一定の評価を行った権利の価格(割合)を控除する方式がとられております。権利の見極めが大切です。契約書や登記記載の内容の確認、依頼者からのヒアリングが重要ですね。

それにしても土地の評価は多岐に亘り、奥が深いです。

次週も宜しくお願いします。

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