~相続税(財産評価編 「評価単位」“その他編”)~

税理士法人BLUEのホームページにご訪問くださいましてありがとうございます。税理士・不動産鑑定士の説田です。

確定申告も一段落でしょうか。各種事情に申告納税延期もされておりますので、まだ終わらない方もいるかと思いますが、もう一頑張りですね。

さて本日は宅地以外の地目の評価単位について触れてみたいと思います。

① 田及び畑

 田及び畑(以下「農地」という。)は、1枚の農地(耕作の単位となっている1区画の農地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。

 ただし、市街地周辺農地、市街地農地及び生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とする。この場合において、複数の筆の画地から構成されていても、実際の利用されている単位毎に評価をする、と宅地と同じ事が言われております。

(注)「1枚の農地」は、必ずしも1筆の農地からなるとは限らず、2筆以上の農地からなる場合もあり、また、1筆の農地が2枚以上の農地として利用されている場合もあることに留意する。

これらは市街地に存し、原則として一定の手続きを経れば「宅地」として利用出来る可能性が高いことから宅地に準ずる考え方となっております。これは下記の「山林」「原野」「雑種地」にも当てはまるのでご留意下さい。

② 山林

 山林は、1筆(土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された1筆をいう。以下同じ。)の山林を評価単位とする。

 ただし、市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とする。

③ 原野

 原野は、1筆の原野を評価単位とする。

ただし、市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とする。

過去にも述べましたが「山林」と「原野」の明確な区別は難しい処です。ここは固定資産税の課税地目によるのが一番客観的判断かと思いますが、現地調査での現況地目の判断を最優先しましょう。

④ 牧場及び池沼(参考)

 牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とする。

⑤ 鉱泉地(参考)

 鉱泉地は、原則として、1筆の鉱泉地を評価単位とする。

⑥雑種地

 雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地(同一の目的に供されている雑種地をいう。)を評価単位とする。

 ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、82((雑種地の評価※))の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価する。

(注) いずれの用にも供されていない一団の雑種地については、その全体を「利用の単位となっている一団の雑種地」とすることに留意する。

雑種地の評価は本当に難しく、全ての地目の応用編です。本日は基本的事項のみに触れることとし、折りに付けて解説を加えて参りたいと思います。

※国税庁の「法定解釈通達」82(雑種地の評価)においては下記の様に記されております。

雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。

ただし、その雑種地の固定資産税評価額に、状況の類似する地域ごとに、その地域にある雑種地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある雑種地の価額は、その雑種地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。(昭41直資3-19・平3課評2-4外改正)

前段は似通った地目から比準して評価すること、後段は倍率評価を適用する地域もあると言うことが記載されております。実務では前段が重要です。比較的単価の高い「宅地」から比準するのか、「農地」「山林」から比準するのかで価格が全く異なって来ます。ここは役所調査が重要であり、近隣の土地の利用形態を俯瞰的に見る力が求められて来ます。

自分もいつも頭を痛める処であります。

次回以降もよろしくお願いします。

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